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不動産売買を買主さん売主さん両方の立場でどう進むのかをご案内します。 |
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水田“マックス”一哉
Kazuya "Max" Mizuta
CBI, CRS, GRI, ABR
不動産ブローカーセールスマン
ラスベガスの不動産
フルタイムのエージェント
２４年間の営業実績
不動産仲介ブローカー免許証
BS.0000196号
UNITED REALTY GROUP
2389 Renaissance Dr. Suite C
Las Vegas, NV 89119
OFFICE：(702) 331-7870
DIRECT: (702) 498-3461
E-mail:
max@lasvegasfudosan.com
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物件探し |
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まず始めに地元の不動産エージェントにご希望の条件などをお伝え下さい。その条件に見合った物件情報を随時お客様へイーメイルでご案内します。それらの中から候補物件を数件に絞り込み、最後はエージェントと現地の見学をしてお気に入りの物件を特定してください。お気に入りの物件を見つけるにはひと月くらいの余裕を持って物件探しを始めてください。なお日本にいらしても購入することは可能ですが候補物件を実際にごらんになることをお勧めします。
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リスティング |
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売却する際の最大のポイントは売値の設定です。不動産エージェントはご自宅と類似した物件の過去の売買状況を基に現在の相場を算出してくれます。早く買主を見つけるためには魅力的なお住まいにする工夫を心がけてください。売主さんは日本にいらしても支障はありません。
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オファーを出す ／ カウンターオファー |
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買主さんの条件を明記した購入契約書を売主のエージェントに提出してから交渉が始まります。契約内容をすべて承諾してくれると成立しますが、売主さんから“カウンターオファー”という形で条件が変更された返答も頻繁にあります。その場合は当事者間で合意に至るまで交渉をおこないます。
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合意・契約成立 |
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売主・買主さんの間でお互いに納得できる条件に達した時点で契約の成立になります。主な条件は売却値、買主がおこなう家の検査やその他のチェックをする期間(Due
Diligence)、決済・登記の日取り（クロージングの日）、諸経費負担の割り当て、その他細かいことが含んでいます。
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エスクローの開設 |
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両当事者が署名済みの契約書と預託金（Earnest Money）をエスクロー業務の担当者に提出することで開設されます。エスクローとは買主と売主に委託された第３者が公平な立場で契約内容にしたがって所有権が買主に譲渡されるまでの手続きを代行してくれるサービス機関です。*開設からクロージング（決済）までの日数はラスベガスでは３０日前後が一般的です。キャッシュでの購入でしたら２週間程度で完了します。
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各種報告書の作成、手配 |
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契約締結後一定期間内で売主は物件のコンデションに関した事柄をきめ細かく明記した資料を準備することが義務付けられています。また、ホームオーナーズ組合の資料、過去において災害保険金受領の有無を明記した書類、その他の資料等を契約で合意した期間内に買主へ提出します。
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検査・報告書の内容チェック・市場価格の査定 |
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。買主さんは契約締結後合意した一定期間内で物件のコンデション、環境汚染の有無、境界線の確認、所有権の内容、ホームオーナーズ組合、その他あらゆる角度から購入物件についてチェックします。またローンで購入する際はこの期間内で相場の査定をします。もし相場に満たない場合は融資の額に影響し契約が破棄になることもあります。
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条件変更・修理の要求 |
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チェックした報告書の内容や物件のコンデションに満足できない点がある場合はその改善・修理などを売主に要求することがあります。売主からの返答に満足できない時は契約を破棄することが可能です。
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同意または他の返答 |
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買主から修理や改善の要求などがある場合、売主は同意または要求の部分修正を逆提案することもあります。このような交渉を通じて両当事者が歩み寄ることができクロージングへ前進します。しかしどうしても同意できない場合はこの契約を破棄することができます。
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ウオークスルー |
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修理や条件の一部変更の交渉が解決したあとはクロージングに向かって進みます。その前に修理や改装、その他の合意内容が実際に履行されているかどうかを確認する作業をウオークスルーと称し、クロージングの１−３日前に行ないます。
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引越し、クリーニング |
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売主はクロージング前に家から家財道具を出したりクローニングなどをします。家具などが合って修理できなかった箇所やペンキ塗りをする箇所ががあればその時におこないます。
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決済書類の署名・クロージング |
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クロージング前に売主と買主はそれぞれ決済書類に署名をします。例として売主は譲渡書、買主ですとローンの借用書などが挙げられます。
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登記の完了・支払い・鍵の引渡し |
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役場で買主名で登記が完了した時点がエスクローがクローズします。
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